אחריות קבלן ללקויי בנייה

מאת עו"ד שמואל גייער
אחריות קבלן ללקויי בנייה

שמואל גייער, עו"ד.

אלפי ישראלים רוכשים מדי שנה דירות מקבלן.  הדירות המתקבלות הן חדשות לחלוטין, מהונדסות ומעוצבות לעיתים על פי ראות עיניהם של הלקוחות וללא שימוש קודם. אין כל ספק שהכניסה לבית חדש 'מהניילונים' היא אירוע משמח ומלבב שמגיע לעיתים לאחר המתנה של שנים לרכישת דירה. על אף כל זאת, העובדה כי לא השתמשו בבית בעבר עלולה לעיתים לבוא בעוכריהם של הרוכשים. 

זאת מכיוון שעם תחילת השימוש בבית ואף לאחר מספר שנים, עלולות לצוף בעיות בבית ופגמים שלא נתגלו בעבר. מי אמור לשלם על הפגמים הללו? האם הלקוח שרכש את הנכס וכעת הוא הבעלים הבלעדי שלו, או שמא זוהי אחריות הקבלן אשר הכשלים והפגמים נבעו מפאת עבודתו? 

חוק  המכר   (דירות ) תשל"ג -1973 .

    בישראל  קיים חוק אשר מבטיח את השקעותיהם של רוכשי דירות העונה לשם 'חוק המכר'. ככלל, החוק מגדיר שני פרקי זמן אשר במהלכן אחריות תיקון הליקויים מוצבת על הקבלן: תקופת הבדק ותקופת האחריות. תקופת הבדק חלה מיום מעבר הדירה לבעליה החדשים, והיא עשויה לארוך שנה עד שבע שנים בהתאם לסוג ליקוי הבנייה. במהלך תקופה זו, הקבלן מוכרח לתקן את הליקויים זולת אם הוכח שהם נגרמו באשמת הרוכש. חוק המכר מורה על כך שעל הרכוש להעניק לקבלן הזדמנות לתיקון הליקוי באופן עצמאי. זאת, בכדי למנוע מקרים של תיקונים במחירים מופקעים מצד הרוכש וחיוב התשלום עליהם שחל על הקבלן. סיכומו של דבר, במהלך תקופת הבדק זכויות הרוכש גוברות על זכויות הקבלן באופן ניכר. 

כאמור, משך תקופת הבדק תלוי בסוג ליקוי הבנייה, כפי שיפורט להלן:

  • 7 שנים ומטה – אחריות הקבלן לתקן קילופים בחיפוי החיצוני של הנכס.
  • חמש שנים ומטה – אחריות הקבלן לתקן סדקים בתקרות ובקירות הבית.
  • שלוש שנים ומטה – אחריות הקבלן לתקן רטיבות בקירות ובחדר המקלט, ליקויים בדודים ובמנועי הבית, שקיעת מרצפות במדרכות ובשבילי הבית וקילוף חיפויים בחדרים חיצוניים לבית.
  • שנתיים ומטה – אחריות הקבלן לתקן פגמים במערכת האינסטלציה שבבית.
  • שנה ומטה – אחריות הקבלן לתקן ליקויים שונים אשר אינם אי התאמה ביסודם.
  • עם סיום תקופת הבדק חלה תקופת האחריות אשר אורכת שלוש שנים, במהלכה הקבלן מחוייב לתקן את הליקוי רק כאשר הרוכש מוכיח מעל לכל ספק כי הליקוי הנו  ליקוי בניה, ולא כזה אשר חל בגין הזנחה, רשלנות, שימוש לקוי וכדומה.

בחודש מרס 2011 קיבלה הכנסת תיקון לחוק המכר שקבע, כי בין היתר אחריות הקבלן על ליקוים יסודיים תעמוד על 20 שנים ובמקרים מיוחדים למעלה מזה . התיקון לחוק קובע כי אף בעלים חלופים של הדירות נהנים מחוק המכר  ובנוסף, אף אם בעלי הדירה ואו הקונים  חתמו על כתב ויתור אחריות הקבלן לליקויים יסודיים אינה פגה . 

התיקון דן בשתי אפשריות ( סעיף 4 (4) (5) לחוק .

  1. אם הליקוי הנו" אי התאמה יסודית"  מתגלה בתקופת הבדק אזי אחריות הקבלן הינה למשך 20 שנים 
  2. אם הליקוי "אי התאמה יסודית" מתגלה לאחר תקופת הבדק  אחריות הקבלן חלה באם הקונה הוכיח כי שמקורו בתכנון , בעבודה או בחומרים.

יש לציין כי הנחיות החוק הינן סופיות . הווי אומר – לא ניתן לשנות, לבטל, לדחות או לקצר את תקופת הבדק או האחריות, גם במקרה של הסכמה בין שני הצדדים.

הכותב הנו בעל משרד המתמחה בתחומי  המקרקעין, נדל"ן, משפט מסחרי 

 אין במאמר זה משום ייעוץ משפטי.

רח' פלי"ם 7 חיפה  טל: 04 9837827, פקס: 9837829 , נייד 0544837827 . דוא"ל : gayer.sglaw@.co.il

שתף כתבה:

Share on facebook
Share on email
Share on whatsapp

עוד מידע רלוונטי

לפגישת ייעוץ השאירו פרטים ונחזור אליכם בהקדם!