דמי מפתח –תביעת פינוי בגין שימוש בניגוד למטרת השכירות

מאת עו"ד שמואל גייער
דמי מפתח

מאת שמואל גייער, עו"ד 

חוק הגנת הדייר [נוסח משולב], תשל"ב-1972 הוא חוק שבא לעדכן ולתקן בכל הקשור להשכרת נכס בדמי מפתח הנהוגה בישראל מאז ימי המנדט הבריטי. מטרתה המקורית של שיטה זו הייתה להקל על שוכרים לאורך זמן, כדי לאפשר להם להתגורר בנכס או להקים בו את העסק שלהם לכל חייהם בשכירות נמוכה ומבלי שייאלצו לחשוש מפינוי, בכפוף למגבלות ותנאים מסוימים שעליהם לעמוד בהם. 

יחסי שוכר משכיר בנכס בדמי מפתח

הדיירים המוגנים משלמים רק על חלק מהנכס לבעליו, ורוכשים את הזכות לשכור אותו למטרותיהם המוצהרות לכל חייהם בדמי שכירות מוצמדים בד"כ למדד יוקר המחיה , שהם בדרך כלל נמוכים מאוד. משום כך, נוצר מצב שבו בעלי נכסים מקבלים דמי שכירות לא ריאליים ומשום כך אינם נהנים מהנכס שלהם. אך במקביל , בעלי הנכסים  ממשיכים להיות מחויבים לשלמותו ומצבו התקין של הנכס כלפי שוכריו, מחויבות , המעמיסה עליהם תשלומים, שעולים לעיתים לאין שיעור על ההכנסות שלהם מדמי השכירות. ולפיכך האינטרס הברור של כל דייר הוא לשמר את המצב שבו הוא משלם כמה שפחות. 

חוק שנוי במחלוקת

מה שהיה נכון למצב הכלכלי ולשוק  הנדל"ן בראשית צעדיה של המדינה  אינו תקף להיום. כך קורה, כי במקומות, שבהם ניתן עדיין למצוא נכסי נדל"ן בדמי מפתח יש לא מעט עסקים משגשגים המשלמים דמי שכירות נמוכים ביחס ליכולתם להניב הכנסות גדולות לשוכרים, או דיירים המתגוררים בדירות גדולות ,בערים בשכונות ותיקות, בסגנון שנבנה בעבר בדמי שכירות חודשיים נמוכים מאוד. הפגיעה ברורה – בעל הנכס מפסיד בכל מקרה, והדיירים מרוויחים. כתוצאה מכך  המחוקק מצא לנכון לחוקק החוק הגנת הדייר סעיפים המאפשרים להעלות את דמי השכירות מעבר למדד.  כגון : סע' 52 (ב)לחוק הגנת הדייר  " קובע, כי  "דמי שכירות של בית עסק יתחשב בית הדין בכל הנתונים העשויים להשפיע על גובה דמי השכירות של בית העסק, לרבות סוג העסק, האזור שבו הוא נמצא והשימוש בו, ובלבד שלגבי בתי עסק שעליהם חלים סעיף 52א או תקנות לפי סעיף 61 לא ייקבעו דמי שכירות העולים על השיעורים המרביים או המופחתים, לפי העניין".

הגבלות על דיירים מוגנים

דיירים מוגנים בעסק מחויבים לנהוג בנכס המושכר בדמי מפתח, אך ורק כפי שהתחייבו לו בחוזה השכירות, והדבר הותנה במפורש בהסכם השכירות. כאשר חלות הפרות של החוזה הן חשופות במקרה הטוב רק  לשינויים בתנאי השכירות לטובת בעלי הנכסים. ובמקרה הגרוע לתביעה לפינוי מושכר. הפרות מטרת השכירות נובעות בד"כ  כשמשתנה אופי השימוש בנכסים המוגנים. הדוגמה האופיינית ביותר היא של דיירים מוגנים שחלו שינויים בעסקם, כניסת שותפים, פרוק שותפות  ,מעבר מעוסק מורשה לחברה וכד'. בסעיף 57 (2) לחוק הגנת הדייר  נקבע, כי בית הדין רשאי לפסק על דמי שכירות מחדש  במקרה שבו " חל שינוי בנתונים העלולים להשפיע על גובה דמי השכירות, ובלבד שבקשה לפי פסקה זו לא תוגש יותר מאחת לשנים עשר חודש. ואילו  תביעת פינוי מושכר באה לאור סעיף 132(2) לחוק הגנת הדייר. אך מנגד ראוי להדגיש, כי דייר מוגן רשאי להגיש בקשה לעשיית שינויים במושכר וזאת על פי סע' 37 לחוק הגנת הדייר.

כאן המקום להבהיר ,כי עילת פינוי של "עשיית שינויים במושכר " הטוען אותה חייב לעמוד בשלושה תנאים מצטברים :א. תנאי מפורש בחוזה האוסר על עשייתם של השינויים במושכר. ב. תנאי זה הופר על ידי הדייר . ג. התנאי שהופר מעניק לבעל הבית על פי תנאי השכירות את הזכות לתבוע פינוי. (ע"א 54/62 כונס הנכסים של אספרסו נורדאו נ' ריקין) הכלל הוא שמעביר זכויות  אינו יכול להעביר יותר זכויות מכפי שיש לו ומכאן חלה הגבלה על יורש כפי שהייתה למוריש. כאשר מטרת השכירות לא הוגדרה בחוזה השכירות ניתן להבין ,כי לא חלה כל הגבלה על השוכר (ת"א 13969/86 אלאישנ' פונצק)   במקרה נוסף משנת 2005, נקבע כי חברה בע"מ יכולה להיות דייר מוגן אם חלו שינויים באופי העסק, והיא הפכה משותפות לחברה. התובעים תבעו לסלקם מהנכס משום שחברה אינה בת חלוף ואינה ניתנת לפינוי. אולם בפסק הדין (120124-00) שניתן על ידי השופטת יהודית שבח נקבע כי החנות לממכר ספרים ותשמישי קדושה שהוקמה כשותפות על ידי אביהם של הדיירים המוגנים, והפכה אחר כך לחברה, לא שינתה מאופייה ולכן היא מוגנת על ידי חופש ההתאגדות מפני ניגוחם של בעלי הנכסים. כאשר בעלי הנכס אינם נפגעים כלל מהשינוי וכאשר הם עדיין יכולים לגבות דמי שכירות מחברה בע"מ הפועלת כמנהלת בלבד את העסק ואינה זוכה לזכויות של דייר מוגן יש לשקול את טובת העסק על פני בעל הנכס,לעומת פסקי דין אחרים שניתנו בנדון בעבר והעדיפו את טובת בעלי הנכסים.

לסכום ראוי להדגיש ,כי תנאי הכרחי לקיומה של עילת פינוי על פי סעיף 131 (2) לחוק הגנת הדייר הוא שבהסכם נקבע במפורש ,כי הפרתו של תנאי מתנאי השכירות מעניקה לבעל הבית את הזכות לתבוע פינוי (ע"א דרוקר נ' פלטין) . מכאן שלא כל הפרת הסכם שכירות מטעם הדייר מהווה עילה לפינוי מושכר. ולמשכיר אין בכל מקרה את הזכות לדרוש את ביטול החוזה.

רח' פלי"ם 7 חיפה  טל:  9837827-04-, פקס: 04-9837829 , נייד 054-4837827 . דוא"ל : gayer.sglaw@.co.il , www.sglaw.co.il

שתף כתבה:

Share on facebook
Share on email
Share on whatsapp

עוד מידע רלוונטי

לפגישת ייעוץ השאירו פרטים ונחזור אליכם בהקדם!