רכישת דירה מיד שניה – הזהירות משתלמת.

מאת עו"ד שמואל גייער
רכישת דירה מיד שניה – הזהירות משתלמת.

מעטות הן העסקאות שעושה אדם בחייו המשתוות לעסקת רכש דירה, אשר הינה, מטבעה, עסקה מורכבת, בעלת משמעויות ארוכות טווח וכמובן, עלויות גבוהות ביותר. רכישת דירה, קל וחומר מיד שנייה, הינה גם עסקה הטומנת בחובה סיכונים לא מעטים ולפיכך יש לעשותה בחוכמה ובזהירות.

הסכם מכר דירה

בהתאם להוראת סעיף 8 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969, התחייבות לעשות עסקה במקרקעין טעונה מסמך בכתב והסכם מכר דירה בהחלט עונה על הגדרה זו של התחייבות לעשות עסקה במקרקעין ולכן חובה כי ההסכם יהיה בכתב. זאת, לא בכדי, שכן כאמור לעיל, עסקה במקרקעין היא לא עסקה של מה בכך ולכן מן הראוי שלא תיעשה בחופזה או כלאחר יד ובוודאי שלא מבלי שכל הפרטים הקטנים יהיו ברורים ומוסכמים על כל הצדדים וכי זכויותיהם יובטחו.

על הסכם מכר דירה לכלול כל פרט ופרט וכן התייחסות ברורה לכל מחלוקת שעתידה לבוא, גם אם היא קלושה ביותר ולכן מן הראוי שהסכם מסוג זה ייעשה על-ידי עורך דין מנוסה העוסק דרך קבע בתחום המקרקעין.

בדיקות מקדימות

טרם רכישת הדירה וחתימה על הסכם  נדרש לבצע מספר לא מבוטל של  בדיקות מקדימות ולהלן חלק מהן:

  1. איתור גוש וחלקה (ניתן לבצוע דרך האינטרנט) .
  2. הוצאת נסח טאבו (ניתן דרך האינטרנט אך רצוי מרשם המקרקעין)
  3. בדיקת הנסח –עיקולים, הערות אזהרה, הפקעות, זיקות הנאה וצווים האוסרים דיספוזיציה.
  4. בדיקה האם הבעלים רשומים ואו אינם רשומים במדויק.
  5. בדיקה האם הדירה רשומה על שם בעלים שנפטרו . (צו ירושה, צו קיום צוואה) 
  6. האם רשומה משכנתא על הדירה.
  7. האם הדירה רשומה על אדם פרטי או חברה.
  8. בבית משותף : מסמכי הבית המשותף- צו הבית המשותף, תקנון, תשריט והצמדות .
  9. אישור זכויות מרשות מקרקעי ישראל.
  10. כשרותו של המוכר (פושט רגל, מוגבל וכד') .
  11. בדיקת ייעוד הנכס.
  12. האם נערכו שינוים בנכס לעומת היתר הבניה .
  13. האם הוצא צווי הריסה כנגד הנכס.
  14. בדיקת חניות ומחסנים הצמודים לנכס. 
  15. האם ניתן שימוש חורג לנכס בכללותו או לחלקו.
  16. בדיקת חיובי המוכר (מס שבח, היטל השבחה, מס רכוש חובות לרשויות וכד')
  17. בדיקת חיובי הקונה (מס רכישה ).
  18. יכולת הקונה לקבלת משכנתה ולעמוד בתנאי התשלום במועדן.

תוכנו של הסכם מכר דירה

לאחר ביצוע בדיקות מקדימות ניתן לערוך הסכם מכר .על הסכם המכר לכלול בין היתר את הנושאים הבאים:

  1. פרטי הצדדים להסכם במלואם (שמות מלאים ומספרי זהות וכמובן פרטי קשר);
  2.  התחייבויות והצהרות  הצדדים במסגרת ההסכם; 
  3. פרטי הדירה במלואם (כתובת מדויקת, גוש וחלקה, שטח הדירה ועוד); 
  4. התמורה בגין הדירה (מועדי התשלום, נאמנויות להבטחת ביצוע העסקה, משכנתא ועוד);
  5. מועד רשום הערת אזהרה .( חתימה על טפסי בקשה לרשום הערת אזהרה/מחיקת הערת אזהרה)
  6. מועד המסירה של הדירה; התייחסות לסוגיות נפוצות בעסקאות מקרקעין (משכון או עיקול על הדירה, מיסים והיטלים שיש לשלם, אישורי בנייה והיתרים, חריגות בנייה ועוד);
  7. הפרות
  8. סנקציות, פיצויים וסעדים נוספים. 

מן הראוי להדגיש , כי אין עסקה אחת דומה לרעותה ולפיכך על הסכם מכר דירה לכלול התייחסות לסוגיות הרלוונטיות לעסקה ולדירה הספציפית, שכן כל עסקה היא עסקה בפני עצמה ואין היא בהכרח זהה לעסקאות אחרות, אף אם לכאורה דומות הן.

אין בתוכן דלעיל משום המלצה, חוות דעת משפטית או ייעוץ משפטי; כמו כן התוכן דלעיל אינו מתיימר להיות מדויק ו'/או מקיף ו/או עדכני, והמסתמך על המידע עושה זאת באחריותו ועל דעת עצמו בלבד.

רח' פלי"ם 7 חיפה  טל: 04 9837827, פקס: 9837829 , נייד 0544837827 . דוא"ל : gayer.sglaw@.co.il

שתף כתבה:

Share on facebook
Share on email
Share on whatsapp

עוד מידע רלוונטי

לפגישת ייעוץ השאירו פרטים ונחזור אליכם בהקדם!