תמ"א 38 – יתרונות וחסרונות לדייר

מאת עו"ד שמואל גייער
תמ"א 38 – יתרונות וחסרונות לדייר

עד שנת 1975 לא היה קיים בישראל תקן לבניה מחוזקת נגד רעידות אדמה ורק בשנת 1980 הוטלה חובה לבנות על פי הוראות התקן. כתוצאה מכך מרבית הבניינים שנבנו טרם 1980 אינם מחוזקים דיים כנגד רעידות אדמה. בכדי לפתור בעיה זו החליטה המדינה לעודד בעלי דירות לחזק את הבניינים בהם הם מתגוררים כנגד רעידות אדמה ולעודד יזמים לעסוק בכך. הדרך בה זה נעשה היא באמצעות תמ"א (תכנית מתאר ארצית) 38, המעניקה זכויות בנייה נוספות למי שבוחר לחזק מבנה נגד רעידות אדמה. זכויות הבנייה הניתנות במסגרת התכנית הן של הוספת מעלית וחניות, הגדלת שטחי הדירות (ובכלל זה בניית ממ"ד), הוספת מרפסות ובניית קומות חדשות בבניין שאת הדירות בהן יוכל למכור היזם. במקרים מסוימים ניתן אף להרוס את המבנה כולו ולבנותו מחדש. לפרויקט מסוג זה יתרונות וחסרונות ומומלץ להיוועץ בעורך דין ובאנשי מקצוע נוספים בכדי לבחון את כדאיות הנושא עבורכם.

דירה ובניין משופצים וממוגנים

היתרון המרכזי בתמ"א 38 הוא שהדיירים מקבלים דירה ובניין שעברו שיפוץ, חוזקו כנגד רעידות אדמה והוספו להם מרחבים ממוגנים ללא השקעה כספית. היזם הוא זה שמממן את עבודות הבנייה כאשר את רווחי הוא קוצר ממכירות הדירות החדשות בבניין. יחד עם זאת, יתרונות אלו יכולים אף להפוך לחסרונות. לא תמיד ניתן בפועל להגדיל את כל הדירות (בוודאי לא את תוספת הגודל המקסימלית המותרת של 25 מ"ר לדירה), לעיתים לא ניתן להוסיף מעלית או חניה, כך שכדאיות הפרויקט עבור הדיירים יורדת. כמו כן, כל שיפוץ נוסף בבניין שהדיירים ירצו לבצע מוריד את הרווחיות עבור הקבלן שמלכתחילה אינה תמיד גבוהה ותלויה במחירי הדירות באזור.

הליכי תכנון ובנייה מקוצרים

יתרון חשוב שיש לתמ"א 38 הוא שהתכנית אינה מצריכה אישור תכניות בוועדות התכנון, הליך שיכול לקחת מספר שנים, אלא רק הוצאת היתר בניה על פי הזכויות שהא מעניקה. משך תהליך הוצאת היתר בנייה לוקח כשנה עד שנתיים, זה אומנם לא פרק זמן קצר במיוחד אך הוא קצר מאוד בהשוואה להליכי תכנון אחרים. גם תקופת הבנייה אינה ארוכה במיוחד (במידה ולא הורסים את הבניין אלא רק משפצים) והדיירים אינם נדרשים להתפנות מדירותיהם במהלך הבנייה. אם כי ניתן לראות בכך חיסרון של מגורים באתר בנייה במשך תקופת זמן לא מבוטלת.

הסכמת הדיירים

עוד יתרון לתמ"א 38 הוא העובדה שיישומה אינו מצריך את הסכמת כל הדיירים. במקרה של שיפוץ הבניין נדרש רוב של שני שליש מבעלי הדירות ובמקרה של הריסת הבניין ובנייתו מחדש רוב של 80% מבעלי הדירות. עובדה זו מקלה מאוד על הוצאה לפועל של התוכנית, בניגוד לדוגמא לפרויקטים של פינוי בינוי.

בחירת היזם ומשא ומתן מולו

אחת הנקודות המרכזיות שעלולות להכשיל פרויקט של תמ"א 38 הוא בחירת היזם. ליזמים רבים אין את הניסיון והיכולות הביצועיות והכספיות שנדרשות על מנת להוציא אל הפועל פרויקט של תמ"א 38. חשוב לבחור את היזם בקפידה תוך התייעצות עם עורך דין שיכול להעריך את יכולותיו וניסיונו של היזם ולערוך עמו משא ומתן שיבטיח את זכויות הדיירים ויהפוך את היזם הנבחר ליתרון ולא לחסרון.

רח' פלי"ם 7 חיפה  טל: 04 9837827, פקס: 9837829 , נייד 0544837827 . דוא"ל : gayer.sglaw@.co.il

שתף כתבה:

Share on facebook
Share on email
Share on whatsapp

עוד מידע רלוונטי

לפגישת ייעוץ השאירו פרטים ונחזור אליכם בהקדם!