תמ"א 38 1.2.3. – הסבר על התהליך

מאת עו"ד שמואל גייער
תמ"א 38 1.2.3. – הסבר על התהליך

המושג התחדשות עירונית מתייחס למספר תוכניות ארציות כמו "ישראל 2020", תכנית מתאר ארצית לבניה ולפיתוח (תמ"א 35), תכנית מתאר ארצית לפיתוח ולקליטת עלייה (תמ"א 31), ותכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה (תמ"א 38) וכולן למעשה תומכות בהחלטה שמרבית הבנייה העתידית בישראל תעשה בשטחים הבנויים ותמנע משימוש בשטחים הפתוחים. שתי סיבות נוספות שניתן למנות הן ניצול מירבי של הקרקע ומבנים ציבוריים, כמו גם מניעת הידרדרות במצבן של שכונות קיימות. התוכניות הללו מבוססות גם על התאמת תקן בטיחות למבנים באזורים מיושבים וחיזוקם בפני רעידות אדמה וגם לפתור את המחסור בקרקע ובד בבד לחדש את פני השכונות והערים בישראל במסגרת "התחדשות עירונית".

תמ"א 38/1

תמ"א 38/1, המכונה גם תוכנית חיזוק, היא תוכנית ארצית שנועדה לחיזוק מבנים בפני רעידות אדמה אשר אושרה ע"י הועדה הארצית לתכנון ובניה ב- 7.12.2004. מטרתה לעודד חיזוק מבנים קיימים שההיתר לבנייתם נעשה לפני 1980, 5 שנים לאחר שנקבע תקן ישראלי לרעידות אדמה (ת"י 413), כיון שרק משנה זו נבנו מבנים שעומדים בתקן . מטרת התוכנית היתה מחד בירוקרטית – מציאת המנגנון שיאפשר מתן היתרים לחיזוק המבנים מחד, ומאידך נועדה לעודד את בעלי הדירות לבצע את החיזוק, היקר יחסית, על ידי מתן תמריצים כמו מתן זכויות בניה לתוספת לשטח הדירה, אם על ידי תוספת אגף, סגירת עמודים או תוספת קומה (עד תוספת של קומה וחצי), וכמו כן תוספת של מרחבים מוגנים ומעליות – תוספות אשר מצריכות את חיזוק המבנה. תיקון נספח אחד התקבל ב-2007 ונועד להבהיר הוראות בפקודה המקורית, בעיקר לעניין היחס בין התמ"א הספיציפית לתוכנית מתאר העיר.

תמ"א 38/2

למרות אישור תמ"א 38/1 התברר כי היקף הבנייה משמעותית נמוך יותר מהמצופה וכי בבניינים רבים מימוש התוכנית מעורר קשיי בנייה וביצוע ולמעשה בעיקר אין בה משום תמריץ כלכלי. לכן ב- 19.1.2010, הוסיפה המועצה הארצית לתכנון ובניה תיקון (להלן תמא 38/2), לפיו במקרים שבהם הבניין אינו עומד בתקן 413 ניתן יהיה להרוס את המבנה להקמת בניין  אחר במקומו בהתאם לתקן. תמא 38/2 למעשה דומה במהותה להסכם פינוי/בינוי (קומבינציה) ולכן לביצועה יש צורך בהסכמה פה אחד של כלל בעלי הדירות. 

תמ"א 38/3

במסגרת הניסיון להקל על תהליך התמ"א נוסף נספח נוסף  ב- 3.5.2011 על ידי המועצה הארצית לתכנון ובניה, שגם הוא נועד להקל על פרוייקטים שמטרתם "התחדשות עירונית", סעיף זה אושר ע"י הממשלה ב- 2013. נספח זה קובע כי ברשויות מסויימות בעיקר בפריפריה, המבנים שיחוזקו בפני רעידות אדמה יוכלו לקבל תוספת זכויות בנייה (עד ל- 2.5 קומות), וזאת במטרה להגדיל את הכדאיות הכלכלית של המהלך. תמריץ כלכלי אחר נוסף לנספח זה והוא האפשרות של ניוד של זכויות בניה למבנים אחרים באותה רשות תכנון והחלת הקלות נוספות.

לפי הוראותיה של תמ"א 38, תוקפה הוא לחמש שנים מיום אישורה, היינו 18.05.2005. המועצה הארצית לתכנון ולבנייה, לאחר שקיבלה דיווח ממינהל התכנון על היקף יישום תמ"א 38, החליטה להאריך את תוקפה לחמש שנים נוספות, היינו עד ה- 18.05.2015.

היתרונות המרכזיים של תוכנית תמ"א 38

היתרון העיקרי בתוכנית הוא חיזוק המבנה במקרה אפשרי של רעידת אדמה. עם זאת היתרון הכלכלי ברור והוא השבחת הנכס – התוכנית מאפשרת לקבל אישור של תוספות בניה ללא תשלום מס שבח והיטל השבחה. התוכנית כוללת תוספות בניה כמו: תוספת מעלית, הוספת מרחב מוגן לכל דירה, חיזוק קומת עמודים כולל האפשרות של תוספת מחסנים או חדרים בקומת הקרקע, חניה צמודה ושיפוץ חזית הבניין, החצר וקומת הכניסה.

רח' פלי"ם 7 חיפה  טל: 04 9837827, פקס: 9837829 , נייד 0544837827 . דוא"ל : gayer.sglaw@.co.il

שתף כתבה:

Share on facebook
Share on email
Share on whatsapp

עוד מידע רלוונטי

לפגישת ייעוץ השאירו פרטים ונחזור אליכם בהקדם!