היטל השבחה

היטל השבחה הוא מס אותו משלמים לוועדה המקומית לתכנון ובנייה, כאשר ערך המקרקעין שבבעלותנו, או שאנו חוכרים לדורות, עולה בעקבות פעולה של הוועדה. החיוב בתשלום היטל השבחה יכול לנבוע מאחד מהמקרים הבאים: אושרה תוכנית מתאר מקומית חדשה המעלה את ערך המקרקעין (לשים לב שלא יוטל היטל השבחה אם מדובר בתוכנית מחוזית או ארצית); אושרה הקלה בזכויות הבנייה המאפשרת תוספת זכויות בנייה מעבר למאושר בתוכנית; אושר שימוש חורג המאפשר לבצע שינויים מהייעוד המקורי של הנכס. סכום היטל ההשבחה הינו מחצית מהעלייה בשווי המקרקעין. כלומר היטל ההשבחה יכול להיות מושת על בעל מקרקעין ממגוון רחב של סיבות ולהגיע לסכום כסף ניכר. על כן, כאשר מקבל אדם דרישה לתשלום היטל השבחה מומלץ להיוועץ בעורך-דין בכדי לוודא שהדרישה אכן נעשתה כדין.

מדוע משלמים

הרעיון העומד מאחורי היטל ההשבחה הוא שמן הראוי שבעלי מקרקעין שנהנים מעלייה בערך הרכוש שלהם בעקבות ההשקעה של הרשויות בתכנון ופיתוח, יישאו בחלק מהוצאות התכנון והפיתוח. כלומר היטל ההשבחה נועד בעצם לשתי מטרות: האחת מימון פעולותיה של הוועדה המקומית לתכנון ובנייה, והשנייה מניעת מצב בו אדם נהנה ומתעשר מפעולות התכנון של המדינה והרשויות מבלי לשלם על כך מס.

מתי משלמים

התשלום של היטל ההשבחה לא חייב להתבצע במועד בו עלה ערך המקרקעין. ניתן לבקש (וזה אף מה שנעשה לרוב) לדחות את התשלום עד למועד מימוש הזכויות על המקרקעין. מימוש הזכויות על המקרקעין הוא אחד מאלה: מכירה או החכרה לדורות (יש לשים לב שמבחינת הרשויות התשלום מוטל על המוכר ולא על הקונה); קבלת היתר בנייה על פי ההקלה שאושרה; תחילת השימוש החורג בקרקע שאושר על ידי הוועדה. למרות שאת התשלום עצמו ניתן לדחות למועד מימוש הזכויות, חישוב סכומו של ההיטל יתבצע על פי המועד בו עלה ערך המקרקעין. לעיתים יכולה להתעורר מחלוקת לגבי המועד בו עלה ערך המקרקעין, דבר אשר יכול להשפיע בצורה ניכרת על סכום ההיטל.

כמה משלמים

כאמור גובהו של היטל ההשבחה הוא מחצית מעליית הערך – ההשבחה. עליית הערך מחושבת על ידי הוועדה המקומית לתכנון ובנייה באמצעות שמאי מטעמה, שבוחן את עליית ערך המקרקעין בעקבות התוכניות המשביחות שאישרה הוועדה. על הוועדה מוטל לספק לחייב בתשלום את הערכתו של השמאי, וזה יכול לפנות לשמאי מטעמו שייבחן את הדברים. במידה ויש מחלוקות על גובה השומה, ניתן להשיג על החלטת השמאי של הוועדה, ולבקש מינוי של שמאי מכריע. המחלוקות יכולה לנבוע מסיבות רבות. מחלוקת לגבי ערך המקרקעין טרם ההשבחה, מחלוקת בסוגיה האם ניתן ליישם ולממש בפועל את ההשבחה ומה יהיו העלויות לכך, וכמובן מחלוקת לגבי ערכה של ההשבחה.

האם משלמים

במידה ויש מחלוקת על עצם ההשבחה, כלומר הטענה היא לא שהשומה גבוהה מידי אלא שכלל לא התבצעה השבחה במקרקעין ניתן, בליווי משפטי, לערער על עצם דרישת החיוב בהיטל. הערעור יוגש לוועדת ערר מחוזית לפיצויים והיטלי השבחה, אך יכול להגיע פעמים רבות אף לדיון בבית משפט.

היטל השבחה – הפטורים ודרכי ההתמודדות

היטל השבחה הוא מס אותו משלמים לוועדה המקומית לתכנון ובנייה, כאשר ערך המקרקעין שלנו עולה בעקבות אישורים ותוכניות של הוועדה. ישנם מצבים בהם קיים פטור מתשלום היטל השבחה. מאחר שמדובר במס הקבוע בחוק, גם מקרי הפטור קבועים בחוק ולא ניתן לקבל פטור מתשלום שלא במסגרת רשימת הפטורים הקיימת בחוק. מומלץ להיוועץ בעורך דין שיבדוק את זכאותכם לפטור מהיטל השבחה וייצג אתכם מול הוועדה המקומית לתכנון ובנייה. חשוב עוד לציין כי ברגע שמקרה מסוים עומד בתנאי הפטור אין לוועדה המקומית לתכנון ובנייה שיקול דעת והיא חייבת להעניק את הפטור. יחד עם זאת, פעמים רבות קיימת חוסר הסכמה האם מקרה מסוים עומד בתנאי הפטור הקבועים בחוק. מקרים אלו מתבררים בבית המשפט שדן בסוגיה וקובע האם קיימת זכאות לפטור.

מטרות הפטורים מהיטל השבחה

פטור מהיטל השבחה ניתן לרוב לנכסים המשמשים למגורים או למטרות ציבוריות. המטרות של הפטורים הן מטרות סוציאליות של צדק חברתי מאחר שהפטורים נועדו לסייע בעיקר למי שחלה השבחה בדירת מגוריו ורבים מהפטורים מתמקדים בסיוע לשכבות החלשות. המטרה היא בעצם לסייע למי שבונה לצרכי מגורים ולא לצרכים עסקיים ולעודד אנשים פרטיים לבצע שיפורים בדירת המגורים שלהם.

פטור בעקבות הרחבה של דירת מגורים

זהו אחד הפטורים המרכזיים והוא עוסק במקרים בהם בוצעה הרחבה של דירת מגורים או שנהרסה דירת המגורים ונבנתה תחתיה דירה חדש. הפטור ניתן רק אם מתמלאים מספר תנאים: בוצעה הרחבה של דירת מגורים עד לגודל של 140 מ"ר (מעבר לגודל זה לא יחול הפטור), כאשר בארבעה השנים לאחר תום הבנייה התגורר בדירה בעליה או קרוב משפחתו. הפטור יינתן גם אם קיימת תוכנית הרחבה שטרם מומשה ובתנאי שבעל הזכות בדירה או קרובו גרו בה במשך ארבע שנים טרם המכירה

פטורים בעקבות תוספות למבנה

רשימה נוספת של פטורים עוסקת בהשבחה של דירת מגורים בעקבות תוספות למבנה שהן מחוייבות המציאות. כך יינתן פטור מהיטל השבחה בעקבות בניית ממ"ד, בעקבות הוספת שטחי שירות לצורך התאמת המבנה לנגישות עבור נכים ובעקבות שינויים שנבעו ממימוש של תוכנית תמ"א 38.

פטורים סוציאליים

רבים מהפטורים בנוגע להיטל השבחה נועד לסייע לשכבות החלשות. כך קיים פטור מהיטל השבחה לנכס שנמצא בשכונה שהיא חלק מתוכנית שיקום שכונות וההשבחה נעשתה בזמן פעילות התוכנית. בדומה זכאים לפטור נכסים שנמצאים באזור שמוגדר אזור שיקום לפינוי ובינוי. עוד זכאים לפטור מהיטל השבחה בעלי תעודת זכאות לתוכניות סיוע של משרד השיכון. בנוסף, לשר השיכון ושר הפנים קיימת, בהסכמת הרשות המקומית, הסמכות להכריז כי נכסים באזור שייקבע יהיו פטורים מהיטל השבחה.

פטור בעקבות שינוי תוכנית בנייה מנדטורית

פטור נוסף הוא פטור מהיטל השבחה על בנייה או הרחבה של דירת מגורים לבעל הנכס או קרובו, שבוצעה בעקבות תוכנית בנייה חדשה שהחליפה תוכנית שהייתה קיימת לפני שנת 1950. בכדי להיות זכאים לפטור זה יש להחזיק בנכס עשר שנים.

פטורים למוסדות למטרות ציבוריות

מוסד הפועל ללא כוונת רווח באחד מהתחומים הבאים: דת, חינוך, תרבות, צדקה, סעד, בריאות והקדש ציבורי, זכאי לפטור מהיטל השבחה על נכס שבבעלותו שמשמש למטרות אלו או שהתמורה ממכירתו תשמש למטרות אלו.