תמא 38- יתרונות וחסרונות לדייר


רקע

עד שנת 1975 לא היה קיים בישראל תקן לבניה מחוזקת נגד רעידות אדמה ורק בשנת 1980 הוטלה חובה לבנות על פי הוראות התקן. כתוצאה מכך מרבית הבניינים שנבנו טרם 1980 אינם מחוזקים דיים כנגד רעידות אדמה. בכדי לפתור בעיה זו החליטה המדינה לעודד בעלי דירות לחזק את הבניינים בהם הם מתגוררים כנגד רעידות אדמה ולעודד יזמים לעסוק בכך. הדרך בה זה נעשה היא באמצעות תמ"א (תכנית מתאר ארצית) 38, המעניקה זכויות בנייה נוספות למי שבוחר לחזק מבנה נגד רעידות אדמה. זכויות הבנייה הניתנות במסגרת התכנית הן של הוספת מעלית וחניות, הגדלת שטחי הדירות בכלל זה בניית ממ"ד, הוספת מרפסות, הוספת שטח כללי עד 25 מ"ר ליחידת דיור. ובניית קומות חדשות בבניין שאת הדירות בהן יוכל למכור היזם. במקרים מסוימים ניתן אף להרוס את המבנה כולו ולבנותו מחדש. לפרויקט מסוג זה יתרונות וחסרונות ומומלץ להיוועץ בעורך דין ובאנשי מקצוע נוספים בכדי לבחון את כדאיות הנושא עבורכם באזורים שבהם ערך הקרקע גבוה יצרה תמ"א 38 גל של יוזמות, כך שבעלי דירות ובתים מקבלים הצעות רבות לחיזוק מבנים במסגרת תוכנית המתאר. עם זאת, כה חוזקו יחסית מבינים בודדים במסגרת תמ"א 38; זאת, בין היתר, עקב קשיים, בשלושת המישורים הבאים:

ניגוד בין תוכנית המתאר העירונית ולבין הצורך בחזוק המבנים.לא תמיד מספיק כדי לממן את החיזוק. התכנית מעניקה זכויות בנייה בפריסה כלל-ארצית, מתוך כוונה לשלב בין היתרונות הנובעים מתמריצי הבניה בתמ"א 38  (כלומר הענקת זכויות הבנייה לבעלי הבתים), לבין השאיפה להימנע מפגיעה בתכנית המתאר ובהיבטים החברתיים כלכליים באזורים הבנויים. תמ"א 38 מתעלת לחלוטין מהיבטי התשתיות מבני ציבור תחבורה ציבורית צפיפות אוכלוסין, לכן פרנסי הערים שוקלים כל בקשה המסתמכת על תמ"א 38 האם לאשרה או אם לאו.
לפיכך הליכי הרישוי ארוכים יחסית. הוועדות המקומית מבקשות לוודא  שתוספות הבנייה מתאימות משתלבות בהיבטים  האורבניים  וכמו כן מבצעות בדיקות מדוקדקות שאכן הבקשות עומדות בתנאי דרישות תמ"א 38. דהיינו: החיזוק המוצע מבטיח את עמידותו בדרישות התקן.
ביטחונות לבנק כתנאי למימון פרויקט הפכו לאבן נגף לפרויקט. מאחר שמדובר בזכויות בנייה ולא בזכויות על הקרקע מתקשים הקבלנים להעמיד ביטחונות לשעבוד. הפתרון לאחרונה הוצא פתרון וזאת על ידי יצירת יחידת רישום חדשה בדרך של תיקון צו בית משותף שלאחריו תיווצר תת-חלקה חדשה, אשר יכולה לשמש כבטוחה לטובת הבנק.

תיקונים החוק.

עד כה הוכנסו בתמ"א 38 שלושה תיקונים, נכון לפברואר 2015 הורתה המועצה הארצית לתכנון ולבניה על עריכתו של תיקון מספר 4 לתמ"א.,  שעיקרן בתיקונים מספרי 2 ,3, 4.

תיקון 2 ( 2010) לפיו ניתנת האפשרות להוסיף  זכויות הבניה על פי התמ"א גם במסגרת פרויקט של הריסה ובניה מחדש של הבניין.  

תיקון  3 (מאי 2013,) הרחיבו  הזכויות וניתן לבנות  2.5 קומות במקום קומה אחת שהייתה בתוכנית המקורית, וכן ניתנו   ההקלות בקווי בניין גם על פרויקטים של הריסה ובניה.

תיקון  4 ההחלטה ניתנה לפני מספר חודשים  מטרתה  לתגבר את השימוש בתמ"א גם על מבני ציבור ובאזורי פריפריה, וכן לצורך עידוד השיפור של אמצעי המיגון בבניינים שנבנו לאחר 1980 אך קודם ל- 1992, שאז נקבעה חובת הקמת מרחבים מוגנים לדירות.     

דירה ובניין משופצים וממוגנים

היתרון המרכזי בתמ"א 38 הוא שהדיירים מקבלים דירה ובניין שעברו שיפוץ, חוזקו כנגד רעידות אדמה והוספו להם מרחבים ממוגנים ללא השקעה כספית. היזם הוא זה שמממן את עבודות הבנייה כאשר את רווחי הוא קוצר ממכירות הדירות החדשות בבניין. יחד עם זאת, יתרונות אלו יכולים אף להפוך לחסרונות. לא תמיד ניתן בפועל להגדיל את כל הדירות (בוודאי לא את תוספת הגודל המקסימלית המותרת של 25 מ"ר לדירה), לעיתים לא ניתן להוסיף מעלית או חניה, כך שכדאיות הפרויקט עבור הדיירים יורדת. כמו כן, כל שיפוץ נוסף בבניין שהדיירים ירצו לבצע מוריד את הרווחיות עבור הקבלן שמלכתחילה אינה תמיד גבוהה ותלויה במחירי הדירות באזור.

הליכי תכנון ובנייה מקוצרים

יתרון חשוב שיש לתמ"א 38 הוא שהתכנית אינה מצריכה אישור תכניות בוועדות התכנון, הליך שיכול לקחת מספר שנים, אלא רק הוצאת היתר בניה על פי הזכויות שהא מעניקה. משך תהליך הוצאת היתר בנייה לוקח כשנה עד שנתיים, זה אומנם לא פרק זמן קצר במיוחד אך הוא קצר מאוד בהשוואה להליכי תכנון אחרים. גם תקופת הבנייה אינה ארוכה במיוחד (במידה ולא הורסים את הבניין אלא רק משפצים) והדיירים אינם נדרשים להתפנות מדירותיהם במהלך הבנייה. אם כי ניתן לראות בכך חיסרון של מגורים באתר בנייה במשך תקופת זמן לא מבוטלת.

הסכמת הדיירים

עוד יתרון לתמ"א 38 הוא העובדה שיישומה אינו מצריך את הסכמת כל הדיירים. במקרה של שיפוץ הבניין נדרש רוב של שני שליש מבעלי הדירות ובמקרה של הריסת הבניין ובנייתו מחדש רוב של 80% מבעלי הדירות. עובדה זו מקלה מאוד על הוצאה לפועל של התוכנית, בניגוד לדוגמא לפרויקטים של פינוי בינוי.

בחירת היזם ומשא ומתן מולו

אחת הנקודות המרכזיות שעלולות להכשיל פרויקט של תמ"א 38 הוא בחירת היזם. ליזמים רבים אין את הניסיון והיכולות הביצועיות והכספיות שנדרשות על מנת להוציא אל הפועל פרויקט של תמ"א 38. חשוב לבחור את היזם בקפידה תוך התייעצות עם עורך דין שיכול להעריך את יכולותיו וניסיונו של היזם ולערוך עמו משא ומתן שיבטיח את זכויות הדיירים ויהפוך את היזם הנבחר ליתרון ולא לחסרון.

אין בתוכן דלעיל משום המלצה, חוות דעת משפטית או ייעוץ משפטי; כמו כן התוכן דלעיל אינו מתיימר להיות מדויק ו'/או מקיף ו/או עדכני, והמסתמך על המידע עושה זאת באחריותו ועל דעת עצמו בלבד.

תמ"א 38 1.2.3. – הסבר על התהליך

המושג התחדשות עירונית מתייחס למספר תוכניות ארציות כמו "ישראל 2020", תכנית מתאר ארצית לבניה ולפיתוח (תמ"א 35), תכנית מתאר ארצית לפיתוח ולקליטת עלייה (תמ"א 31), ותכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה (תמ"א 38) וכולן למעשה תומכות בהחלטה שמרבית הבנייה העתידית בישראל תעשה בשטחים הבנויים ותמנע משימוש בשטחים הפתוחים. שתי סיבות נוספות שניתן למנות הן ניצול מירבי של הקרקע ומבנים ציבוריים, כמו גם מניעת הידרדרות במצבן של שכונות קיימות. התוכניות הללו מבוססות גם על התאמת תקן בטיחות למבנים באזורים מיושבים וחיזוקם בפני רעידות אדמה וגם לפתור את המחסור בקרקע ובד בבד לחדש את פני השכונות והערים בישראל במסגרת "התחדשות עירונית".

תמ"א 38/1

תמ"א 38/1, המכונה גם תוכנית חיזוק, היא תוכנית ארצית שנועדה לחיזוק מבנים בפני רעידות אדמה אשר אושרה ע"י הועדה הארצית לתכנון ובניה ב- 7.12.2004. מטרתה לעודד חיזוק מבנים קיימים שההיתר לבנייתם נעשה לפני 1980, 5 שנים לאחר שנקבע תקן ישראלי לרעידות אדמה (ת"י 413), כיון שרק משנה זו נבנו מבנים שעומדים בתקן . מטרת התוכנית היתה מחד בירוקרטית – מציאת המנגנון שיאפשר מתן היתרים לחיזוק המבנים מחד, ומאידך נועדה לעודד את בעלי הדירות לבצע את החיזוק, היקר יחסית, על ידי מתן תמריצים כמו מתן זכויות בניה לתוספת לשטח הדירה, אם על ידי תוספת אגף, סגירת עמודים או תוספת קומה (עד תוספת של קומה וחצי), וכמו כן תוספת של מרחבים מוגנים ומעליות – תוספות אשר מצריכות את חיזוק המבנה. תיקון נספח אחד התקבל ב-2007 ונועד להבהיר הוראות בפקודה המקורית, בעיקר לעניין היחס בין התמ"א הספיציפית לתוכנית מתאר העיר.

תמ"א 38/2

למרות אישור תמ"א 38/1 התברר כי היקף הבנייה משמעותית נמוך יותר מהמצופה וכי בבניינים רבים מימוש התוכנית מעורר קשיי בנייה וביצוע ולמעשה בעיקר אין בה משום תמריץ כלכלי. לכן ב- 19.1.2010, הוסיפה המועצה הארצית לתכנון ובניה תיקון (להלן תמא 38/2), לפיו במקרים שבהם הבניין אינו עומד בתקן 413 ניתן יהיה להרוס את המבנה להקמת בניין אחר במקומו בהתאם לתקן. תמא 38/2 למעשה דומה במהותה להסכם פינוי/בינוי (קומבינציה) ולכן לביצועה יש צורך בהסכמה פה אחד של כלל בעלי הדירות.

תמ"א 38/3

במסגרת הניסיון להקל על תהליך התמ"א נוסף נספח נוסף ב- 3.5.2011 על ידי המועצה הארצית לתכנון ובניה, שגם הוא נועד להקל על פרוייקטים שמטרתם "התחדשות עירונית", סעיף זה אושר ע"י הממשלה ב- 2013. נספח זה קובע כי ברשויות מסויימות בעיקר בפריפריה, המבנים שיחוזקו בפני רעידות אדמה יוכלו לקבל תוספת זכויות בנייה (עד ל- 2.5 קומות), וזאת במטרה להגדיל את הכדאיות הכלכלית של המהלך. תמריץ כלכלי אחר נוסף לנספח זה והוא האפשרות של ניוד של זכויות בניה למבנים אחרים באותה רשות תכנון והחלת הקלות נוספות.

לפי הוראותיה של תמ"א 38, תוקפה הוא לחמש שנים מיום אישורה, היינו 18.05.2005. המועצה הארצית לתכנון ולבנייה, לאחר שקיבלה דיווח ממינהל התכנון על היקף יישום תמ"א 38, החליטה להאריך את תוקפה לחמש שנים נוספות, היינו עד ה- 18.05.2015.

היתרונות המרכזיים של תוכנית תמ"א 38

היתרון העיקרי בתוכנית הוא חיזוק המבנה במקרה אפשרי של רעידת אדמה. עם זאת היתרון הכלכלי ברור והוא השבחת הנכס – התוכנית מאפשרת לקבל אישור של תוספות בניה ללא תשלום מס שבח והיטל השבחה. התוכנית כוללת תוספות בניה כמו: תוספת מעלית, הוספת מרחב מוגן לכל דירה, חיזוק קומת עמודים כולל האפשרות של תוספת מחסנים או חדרים בקומת הקרקע, חניה צמודה ושיפוץ חזית הבניין, החצר וקומת הכניסה.

 0 U";a4%n-lK+Uo2h!; Nޅ,nz/rLHn_rȈ