פינוי בינוי זהו תהליך שבו הורסים בניין או מתחם של בניינים ישנים (בעלי מינימום של 24 דירות) ובונים במקומם בניינים חדשים בעלי מספר גדול יותר של דירות, חניות, מרחבים מוגנים בכל דירה ומעליות. להליך זה שני מאפיינים ייחודיים. הראשון הוא שלא מדובר בבניינים ריקים ונטושים, אלא בבניינים מאוכלסים שבעלי הדירות בהם יקבלו בסוף התהליך דירות בבניין החדש. המאפיין המיוחד השני הוא שהמדינה (ממשלה ורשויות מקומיות) מעודדות תהליכי פינוי ובינוי ותומכות בהן בדרכים שונות – בעיקר בהטבות מיסוי.

איך יוזמים הליך של פינוי בינוי

כיום קיימות שתי דרכים מרכזיות לפתוח בהליך של פינוי בינוי ולהכריז על בניין או קבוצת בניינים כמתחם פינוי בינוי. הדרך הראשונה היא שהממשלה, בהתאם להמלצות וועדה ממשלתית שעוסקת בנושא ובוחנת הצעות מרשויות מקומיות, מכריזה על אזור מסוים כמתחם פינוי בינוי. הכרזה זו מעניקה מימון ממשלתי לפיתוח תכניות הבנייה החדשות, לניהול ותיאום הפרויקט ולפעולות הסברה לתושבים. הדרך השנייה שאזור יוכרז כמתחם פינוי בינוי היא בעקבות פנייה פרטית של יזם או קבוצת דיירים פונה לוועדה הממשלתית בבקשה להכריז על בניין או מספר בניינים כמתחם לפינוי בינוי. במידה והבקשה מתקבלת על היזם ו/או הדיירים לדאוג לפיתוח ואישור תכניות הבנייה החדשות והם יהיו זכאים להטבות מיסוי שונות בהקשר של מס שבח, מס רכישה ומע"מ.

הסכמת הדיירים

חשוב לדעת כי לא ניתן לחתום חוזה של פינוי בינוי ללא הסכמת כל הדיירים במתחם, וגם לא ניתן לכפות על בעל דירה לתת את הסכמתו. תופעת דיירים סרבנים היא תופעה נפוצה ונובעת משלל סיבות. בכדי להתמודד עם תופעה זו, נחקק חוק פינוי בינוי (פיצויים), התשס"ו-2006, המאפשר לדיירים לתבוע פיצויים ממי שמסרב לחתום וסירובו הוא סירוב בלתי סביר. מומלץ אם כן, במקרה של דייר סרבן, לפנות לעורך דין שייבחן מהן דרכי הפעולה האפשריות.

חתימת חוזה מול היזם

השלב המורכב ביותר בהליך הפינוי והבינוי הוא חתימת החוזה בין הדיירים לבין היזם שבונה את הבניינים החדשים. על פניו יש פה אינטרס משותף של היזם והדיירים לקדם את הפרויקט. הדיירים זוכים לדירות חדשות, גדולות יותר, עם ממ"ד, חנייה ומעלית ובעלות שווי גבוה יותר מהדירות הישנות. היזם זוכה בדירות חדשות שהוא יכול למכור במחיר השוק לדיירים חדשים, מבלי ששילם על עלות הקרקע רק על עלות הבנייה. לכאורה פוטנציאל רווח גבוה לשני הצדדים. בפועל הנושא מורכב יותר וישנם פרטים רבים שהחוזה צריך להסדיר. כך צריך להיות קבוע בחוזה מהו הפיצוי על שכר הדירה שהיזם צריך לשלם לדיירים בתקופת הבנייה, כאשר הדיירים רוצים פיצוי גבוה ככל הניתן והקבלן רוצה להוזיל עלויות. בנוסף החוזה צריך להסדיר איזו דירה ספציפית במתחם החדש יקבל כל בעל דירה בבניין הישן. הדיירים מעוניינים, מן הסתם, בדירות הגדולות יותר, בקומות הגבוהות יותר, אותן דירות בעלות פוטנציאל הרווח הגבוה לקבלן שמעדיף למכור אותן בשוק החופשי. אלו רק שניים מהנושאים שיש להסדיר בחוזה פינוי בינוי, על כן מומלץ לדיירים, בעת המשא ומתן מול היזם, ובעת עריכת החוזה, להיות מוצגים על ידי עורך דין הבקיא בתחום שידאג לאינטרסים ולזכויות שלהם מול הקבלן.

אין בתוכן דלעיל משום המלצה, חוות דעת משפטית או ייעוץ משפטי; כמו כן התוכן דלעיל אינו מתיימר להיות מדויק ו'/או מקיף ו/או עדכני, והמסתמך על המידע עושה זאת באחריותו ועל דעת עצמו בלבד.