שיתוף במקרקעין - הסכמה או פירוק?

שיתוף במקרקעין הוא בעצם בעלות משותפת של יותר מאדם אחד בנדל"ן. הנכס המדובר יכול להיות דירת מגורים, בניין שלם, חנות, מגרש ריק וכיוצא בזה. השיתוף יכול לנבוע מבני זוג הרוכשים יחד דירה לגור בה, שותפות עסקית, ירושה ואפילו חברות בקבוצת רכישה. פירוק שיתוף במקרקעין הוא ההליך המתרחש, כאשר אחד מהשותפים בנכס מעוניין לצאת מהשותפות ולמכור את חלקו בה. חוק המקרקעין, התשכ"ט-1969, קובע בסעיף 37(א) כי "כל שותף במקרקעין זכאי בכל עת לדרוש פירוק השיתוף". במילים פשוטות יותר, החוק קובע כי כל שותף במקרקעין, יכול בכל רגע נתון ומכל סיבה שהיא, לבקש לפרק את השותפות ולמכור את חלקו בנכס. מעבר לכך, בית המשפט העליון, באחד מפסקי הדין המנחים בנושא פירוק שיתוף במקרקעין, קבע כי פירוק שותפות בכל עת על ידי כל אחד מהשותפים הרוצה בכך, הינו עקרון על בדיני המקרקעין (רע"א 1017/97 רידלביץ נ' מודעי).

פירוק שיתוף בהסכמה

בסע' 37 בחוק המקרקעין נקבע כי זכותו של כל שותף במקרקעין משותפים לתבוע פירוק השיתוף. דרך המלך לפירוק שותפות היא בהסכם בין השותפים שנערך ונחתם לאחר שאחד השותפים הודיע על רצונו בפירוק. הסכם זה יכול לקבוע כי השותף המעוניין בפירוק ימכור את חלקו לשותפים האחרים (חלקם או כולם) או לגורם אחר. בדומה לרכישה או מכירה פשוטה של נדל"ן, בהיעדר הסכם – יעשה הפירוק לפי צו של בית המשפט לפיכך רצוי מאוד להיעזר בשרותיו של עורך דין לצורך ניסוח ההסכמות בדבר פירוק השיתוף. עורך דין שילווה את פירוק השותפות יוודא שהפירוק נעשה כראוי, ויטפל בסוגיות מיסוי שונות שעלולות להתעורר ויערוך את החוזה.

פירוק שיתוף שלא בהסכמה

במידה והשותפים לא הצליחו להגיע להסכמה ביניהם על פירוק השיתוף, מועבר הנושא לדיון והכרעה בבית משפט בהתאם לסמכות העניינית במסגרתה יש לבדוק לאיזה בית משפט יש את הסמכות לדון בתובענה. למעט מקרים חריגים של בקשה לפירוק שנעשתה בחוסר תום לב או כאשר קיים הסכם המגביל את פירוק השותפות וטרם חלפו שלוש שנים מחתימתו, יכבד בית המשפט את בקשת הפירוק ויקבע כיצד יש לבצע אותו. כאשר בית המשפט מפרק שותפות במקרקעין הוא יכול לעשות זאת בשתי דרכים. הדרך הראשונה והמועדפת היא "פירוק בעין". הכוונה כאן היא לחלוקה ממשית של הנכס המשותף, כל עוד חלוקה זו אפשרית.(וזאת גם אם יש צורך בתשלומי איזון בין שותף לשותף) לדוגמא אם השותפות היא במגרש ריק בעל כמה חלקות ניתן לחלק אותן בין השותפים. אך לא תמיד חלוקה מסוג זה מתאפשרת. כך, לא ניתן לחלק בפועל דירת מגורים או משרד. במצב כזה יש למכור את הנכס ולחלק את התמורה שהתקבלה בין השותפים. חשוב לציין כי כאשר חלוקה בפועל אפשרית, גם אם היא יכולה להוביל להפסדים כספיים של השותפים, היא עדין הדרך המועדפת על החוק ועל בית המשפט. רק במצב שחלוקה ממשית תוביל להפסד כספי "ניכר" יקבע בית המשפט כי הפירוק יתבצע בדרך של מכירת הנכס וחלוקת התמורה. אופציה נוספת לפירוק שיתוף במקרקעין היא על דרך של הפיכה לבית משותף.

ככלל בתי המשפט פסקו לא אחת, כי פרוק שיתוף מעודד בדרך כלל את פיתוח המקרקעין ואילו פיצול הבעלות מכביד על סחירתם ופיתוחם.

זכותו של שותף יחיד

א. באין קביעה אחרת רשאי כל שותף, בלי הסכמת יתר השותפים:

  1. להשתמש במקרקעין המשותפים שימוש סביר ובלבד שלא ימנע שימוש כזה משותף אחר.
  2. לעשות כל פעולה דחופה ובלתי צפויה מראש הדרושה להחזקתם התקינה של המקרקעין וניהולם.
  3. לעשות כל דבר הדרוש באופן סביר למניעת נזק העלול להיגרם למקרקעין ולהגנת הבעלות וההחזקה בהם.

עשה שותף כאמור בסעיף א' לעיל יודיע על כך לשותפים האחרים ככל האפשר בהקדם.

יאמר מיד, כי אין לשותף יחיד זכות מוחלטת לעשות בנכס המשותף שימוש סביר, שאינו פוגע בשותף מעוניין אחר, שכן לשותפים סמכות לשלול שימוש זה בהחלטת רוב. לשותף האחר עומדת הזכות כדלקמן:

  1. לבקש צו מניעה כנגד השימוש.
  2. אם הפעולה מותרת ולא ניתן להוציא צו מניעה, לבקש לעשות הסכם שיתוף או לבקש לקבוע את השימוש הרגיל לפי החלטת הרוב.
  3. אם לא ניתן להגיע לעניין בהסכמה – לתבוע את פירוק השיתוף.

לעניין נתינת זכות שימוש על ידי שותף לצד ג' בתי המשפט חלוקים בדעותיהם. מחד הם נגד מאחר שצעד זה עלול למנוע משותף אחר זכות שימוש במקרקעין מנגד קבע בית המשפט שאין למנוע משותף לבקש חזקה משותפת והפתרון לכך הנו פרוק שיתוף.

פירוק שיתוף בדירת המגורים בין בני זוג

במקרה בו השותפות שמבקשים לפרק היא שותפות בין בני זוג בדירת המגורים שלהם, הכללים שונים מאשר בפירוק שותפות רגילה. ההבדל הראשון הינו שהדיון בנושא מתקיים בבית המשפט לענייני משפחה. באופן כללי כאשר תביעה לפרוק שיתוף בן בני זוג שאינה כרוכה בהליכי גירושין הניה כדין כל פירוק שיתוף אחר. אך, כאשר לבני הזוג ילדים קטינים, טרם ההחלטה של בית המשפט על פירוק השותפות באמצעות מכירה של הדירה וחלוקת התמורה, בית המשפט בוחן האם לילדים ולהורה בעל המשמורת עליהם, קיים הסדר מגורים משותף אחר, גם אם זמני, העונה על צרכיהם.
כאשר בני זוג חולקים דירת מגורים, המיועדת לפירוק, ראויים להתייחסות שונה משותפים זרים. פרוק בן בני זוג עלול להביא שאחד מבני הזוג יוותר ללא קורת גג, קל וחומר כאשר ילדים מעורבים בעניין. לפיכך המחוקק נתן לבתי המשפט שיקול דעת רחב מתי, איך יבוצע הפירוק ואף רשאי הוא לעכבו. שיקול הדעת של בתי המשפט מצטמצם כאשר המחלוקות בין בני הזוג הינן סבוכות ומסובכות.

כאן המקום הדגיש, כי טוב יעשו בני זוג באם יעשו הסכם ממון-טרם כניסתם תחת קורת גג אחת וזאת לשם מניעת חיכוכים, תסבוכות במועד רצונם להיפרד ואו לבצע פרוק שיתוף.

כותב המאמר הינו בעל ניסיון מסחרי רב בהתנהלות למול גופים מסחריים וממשלתיים. ניהול מו"מ הקפדה על התנהלות ובחינת הסיכונים המשפטיים תוך מתן דגש על טובת הלקוח. ובנוסף, כותב המאמר מציע ליווי עסקאות, מיזמים, פרויקטים הקמת חברות בתחומי המסחר והתעשייה, מכרזים, תיירות, מסחר בינלאומי, וחוות דעת משפטיות.

אין בתוכן דלעיל משום המלצה, חוות דעת משפטית או ייעוץ משפטי; כמו כן התוכן דלעיל אינו מתיימר להיות מדויק ו'/או מקיף ו/או עדכני, והמסתמך על המידע עושה זאת באחריותו ועל דעת עצמו בלבד.

 0 U";a4%n-lK+Uo2h!; Nޅ,nz/rLHn_rȈ